Décret BACS : qui est concerné ?

Le décret BACS est entré dans le quotidien de nombreux gestionnaires et propriétaires de bâtiments tertiaires avec son lot d’interrogations. Qui est réellement soumis à cette obligation ? Quels bâtiments, quels équipements, quels seuils ? Et surtout, que faut-il concrètement mettre en place ? Chez Yield’Up, nous accompagnons les acteurs du tertiaire dans leur mise en conformité réglementaire, et nous savons combien ces questions méritent des réponses claires, sans détour. Alors, si vous vous demandez qui est concerné par le décret BACS, ne manquez pas la suite de cet article !

Cet article en bref

• Le décret BACS impose l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle (GTB) dans les bâtiments tertiaires non résidentiels équipés de systèmes CVC dépassant certains seuils de puissance.
• Le critère déclencheur est la puissance nominale utile des équipements de chauffage, climatisation et/ou ventilation, fixée à 290 kW pour une première échéance déjà passée (2025), et à 70 kW pour une seconde, désormais fixée au 1er janvier 2030.
• L’obligation pèse sur le propriétaire des systèmes CVC concernés, ou sur le locataire si les équipements lui appartiennent dans le cadre d’un bail commercial.
• Au-delà de l’installation, le décret impose également une inspection périodique de la GTB, tous les deux à cinq ans.

Qu’est-ce que le décret BACS ?

BACS est l’acronyme de Building Automation & Control Systems, que l’on traduit en français par systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments. Publié au Journal officiel le 21 juillet 2020, ce décret s’inscrit dans la continuité directe du décret tertiaire dont il est un levier opérationnel.

L’ambition du décret BACS est de réduire significativement la consommation énergétique du parc tertiaire français, qui représente environ 30 % de l’énergie finale consommée en France. Pour y parvenir, le décret BACS impose aux bâtiments concernés de se doter d’une solution de Gestion Technique du Bâtiment (GTB), capable de piloter, surveiller et optimiser automatiquement les équipements techniques les plus énergivores.

Un décret modificatif, publié le 8 avril 2023, est venu élargir sensiblement le périmètre initial en abaissant le seuil de puissance concerné de 290 kW à 70 kW, et en portant le temps de retour sur investissement admissible pour les dérogations de 6 à 10 ans.

Quels bâtiments sont concernés par le décret BACS ?

Le critère principal : la puissance des équipements CVC

Le périmètre du décret BACS ne se définit pas par la taille du bâtiment, ni par sa surface, ni par le nombre de ses occupants. Il repose sur un critère technique unique : la puissance nominale utile cumulée des équipements de chauffage, de climatisation et de ventilation (CVC).

Concrètement, si un bâtiment tertiaire non résidentiel est équipé d’un système de chauffage ou de climatisation dont la puissance nominale dépasse 70 kW, il entre dans le champ d’application du décret.

Les bâtiments neufs sont-ils concernés ?

Oui, et l’obligation s’applique à eux dès la mise en service. Pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé à partir du 8 avril 2024, l’installation d’un système conforme BACS est requise dès lors que les équipements CVC dépassent 70 kW. Il est donc impératif d’intégrer cette exigence dès la phase de conception, et non en fin de chantier.

Les bâtiments existants sont-ils concernés ?

Oui, pleinement. Le décret BACS ne se limite pas aux constructions récentes : il s’impose également au stock de bâtiments tertiaires existants, selon un calendrier progressif. Le décret s’applique à l’ensemble des bâtiments dans lesquels s’exercent des activités tertiaires, qu’elles soient marchandes ou non marchandes. Cela inclut les bâtiments appartenant à des acteurs des secteurs primaire ou secondaire dès lors qu’une partie tertiaire y est présente et que le seuil de puissance est atteint.

Quels sont les seuils du décret BACS ?

Le décret distingue deux seuils de puissance, auxquels correspondent deux calendriers distincts.

Le premier palier concerne les bâtiments dont les équipements CVC atteignent ou dépassent 290 kW. Pour les bâtiments existants relevant de ce seuil, l’obligation est en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Les propriétaires qui n’ont pas encore installé de GTB conforme se trouvent d’ores et déjà en situation de non-conformité réglementaire.

Le second palier abaisse ce seuil à 70 kW. Initialement, les bâtiments existants dans cette tranche (entre 70 et 290 kW) devaient se conformer avant le 1er janvier 2027. Le décret du 26 décembre 2025 a reporté cette échéance au 1er janvier 2030, pour aligner le calendrier français sur la directive européenne EPBD révisée et alléger la charge réglementaire des exécutifs locaux en période électorale.

Qui porte l’obligation de mise en conformité ?

La règle est la suivante : c’est le propriétaire des systèmes de chauffage ou de climatisation qui est assujetti à l’obligation. Si les équipements CVC appartiennent au bailleur, c’est lui qui doit veiller à l’installation d’un système BACS. En revanche, si ces équipements ont été installés par le locataire et lui appartiennent dans le cadre d’un bail commercial, c’est ce dernier qui devient le débiteur de l’obligation.

Cette distinction impose une vigilance particulière lors de la rédaction ou du renouvellement des baux : il est essentiel de clarifier la propriété des installations pour éviter tout litige en cas de contrôle ou de retard de mise en conformité.

Quelles obligations impose concrètement le décret BACS ?

Maintenant que vous savez qui est concerné par le décret BACS, vous vous demandez ce que cela implique concrètement ? En réalité, l’obligation ne se réduit pas à l’installation d’une GTB. Le décret définit un ensemble de fonctions que le système doit être en mesure d’assurer. Concrètement, la GTB doit permettre de surveiller, d’enregistrer et d’analyser les données de consommation énergétique au pas horaire et par zone fonctionnelle, de détecter les dérives et anomalies avant qu’elles ne génèrent des surcoûts, d’assurer une régulation automatique des équipements CVC raccordés et de permettre une supervision centralisée avec possibilité d’intervention manuelle.

En termes de niveau de performance, le décret BACS exige au minimum une GTB de classe B selon la norme ISO 52120-1.

Par ailleurs, le décret impose que chaque renouvellement total ou partiel d’un équipement technique connecté à la GTB soit l’occasion de relier ce système à l’automatisation centrale. L’objectif est d’éviter que des équipements récemment remplacés fonctionnent en dehors du pilotage global du bâtiment.

Maintenant que vous savez qui est concerné par le décret BACS, vous souhaitez vous mettre en conformité avec cette réglementation ? N’hésitez pas à contacter Yield’Up, spécialiste du domaine, qui pourra vous accompagner dans l’audit de votre bâtiment ainsi que le déploiement d’un système de GTB sur mesure.

Foire Aux Questions

Le décret BACS concerne-t-il les bâtiments résidentiels ?

Non. Le décret BACS ne s’applique qu’aux bâtiments à usage tertiaire non résidentiel. Les logements, immeubles d’habitation et résidences sont exclus de son périmètre.

Un bâtiment industriel peut-il être concerné ?

Indirectement, oui. Si un bâtiment industriel ou agricole héberge une partie à usage tertiaire (bureaux, locaux administratifs, etc.) et que les équipements CVC affectés à cette partie tertiaire dépassent le seuil de 70 kW, alors cette partie du bâtiment entre dans le champ d’application du décret.

Peut-on mutualiser une GTB pour plusieurs bâtiments d’un même parc ?

Oui, et c’est même l’approche recommandée pour les gestionnaires multisites. Une GTB centralisée permettant de piloter plusieurs bâtiments d’un même parc est tout à fait conforme aux exigences réglementaires, et souvent plus rentable à l’échelle d’un patrimoine.

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